杭京沪三城土地出让金已破千亿，巿场加速回暖

       疫情对房地产市场，尤其是土地市场的影响正在减弱，1-5月，全国土地成交金额达到22256亿元，同比基本持平，杭州、北京和上海土地出让金更是突破千亿元。

  45个土地成交金额超百亿的典型城市，6成以上城市土地出让金额同比回正，重点一二线城市土地市场加速回暖，但大部分城市供地节奏较慢，预计南京、深圳等城市后续将加大土地供应。

  01 / 成交总量

  前5月土地成交总金额同比持平

  CRIC监测数据显示，1-5月全国土地成交总金额高达22256亿元，仅比2019年同期少44亿元，总体基本持平。从数据来看，疫情对于房地产市场尤其是土地市场的影响逐渐消退，其中，杭州、北京和上海三城土地出让金已突破千亿元。

  近期市场比较火热的杭州，前5月土地出让金以1195亿元居全国首位，同比增加10%，这是继2019年杭州蝉联全国土地出让金首位之后，再次领先全国其他城市。结合2020年杭州供地计划，以2019年15%的涨幅来推算，2020年杭州土地出让金大概率会维持在10%-15%的增量空间。

  北京土地出让金位列第二位，仅次于杭州，土地出让金总额达到1129亿元，较去年同期上涨63%。受益于多宗优质不限价宅地的出让，北京土地市场在疫情期间出现小高峰，典型如丰台分钟寺三宗地，两宗楼板价已经超7万元/平方米。

  上海土地出让金位于第三位，土地出让金额达到1018亿元，较去年同期增加78%。上海土地出让金额增速在破千亿的三个城市中最高。其中，香港置地以总价310.5亿元拿下的徐汇滨江综合体项目，成为目前内地第一总价地王，再加上后续土地供应的恢复，中心城区推出稀缺优质宅地，进一步推高总土地出让金额。

  广州、南京、重庆、温州、成都和福州6个城市土地成交总金额在500-1000亿元之间。除重庆同比微降3%之外，其余城市土地出让金总额同比上涨，其中南京和广州涨幅分别达到157%和93%。

  02 / 城市分析

  超百亿城市近六成同比回正

  重点监测的城市中，一二线城市土地回暖速度较快，其中土地成交金额超百亿的城市达到45个，6成以上城市土地出让金额同比回正。

  深圳土地出让金同比增幅在45个城市中最高，增幅达到1036%。前5月深圳共成交14宗地，总成交金额高达265亿元。增幅较高主要是由于深圳供地节奏的不均衡造成的，去年前5月深圳土地出让金总额仅23亿元，但6月24日一天的出让金总额就高达223.84亿元；参照深圳2019年全年土地出让金713亿元来看，深圳前5月出让金并不突出，占比仅有37%。但土地质量明显提升，在寸土寸金的前海板块也有纯宅地供应，经过近百轮竞价，最终被龙光以116亿元、配建4.08万平方米人才住房竞得。

  长三角城市南通表现也较为突出，前5月供应可谓井喷，在崇川、通州供应多宗高单价优质宅地，总成交金额高达324亿元，较2019年同期增长了261%，增幅仅次于深圳。

  除深圳、南通以外，南京、烟台、长春、广州、上海、厦门、北京、东莞、湖州、佛山、长沙、成都等城市土地成交规模扩张更较为显著，增幅均在30%以上。

  但也有部分城市土地出让金规模大幅缩减，降幅在30%以上的城市多达9个，典型如石家庄、昆明、武汉、天津等城市。以疫情重灾区的武汉为例，土地市场受到的影响比较严重，直到3月31日土地出让才恢复，前5月土地出让金总额仅有348亿元，与去年同期相比下滑53%。

  45个百亿规模以上的城市长三角就占据16席，长三角依然是备受房企青睐的区域。但较去年市场变动来看，表现不一：既有大涨（南通、南京、上海、湖州），也有大跌（合肥、常州）。一直以来土地市场热度高涨的苏州土地出让金总额同比下降了14%，主要是因为成交的地块多位于吴江、吴中，土地成交均价相对便宜，尽管土地成交建面较2019同期增加了54%，土地出让金额依旧同比下滑。

  图：2020年前5月成交规模超百亿城市土地出让金同比变化

                                                 数据来源：CRIC整理

  03 / 供地节奏

  大部分城市供地计划完成度不高

  目前，重点城市土地出让金出现了同比上涨，但从各城市供地计划来看，大部分城市供地节奏依旧偏缓。

  CRIC监测数据显示，前5月十大典型城市中供地节奏最快的是杭州，宅地成交量占其全年宅地供应比重达到43%；其余城市均不足（含）35%，低于往年一般水平，尤其是深圳，前5月宅地成交量仅有22公顷，仅占今年宅地计划供应量的7%，供应节奏明显滞后，相信下半年深圳的供地将保持较快的节奏。

  除深圳以外，近两个月优质地块频出、土地市场热度高涨的北京、南京、宁波等城市前5月整体的供应节奏也较缓慢，宅地成交量占其全年含宅地供地计划的比重均不足30%。以南京为例，前5月宅地成交量仅占到全年计划两成，预计后续还有大量的土地将入市。

  土地市场在疫情期间复苏较早，目前各大城市土地出让基本恢复正常，房企在投资环节保持审慎乐观，在核心城市优质板块及时扩充土储。从各大城市来看，为了稳经济、稳就业，推出一系列扩大有效投资稳定经济发展的举措，典型如上海、深圳等城市，明确增加年内土地供应，后续会有更多城市跟进。

  上半年大部分城市的供地节奏较为缓慢，为完成全年土地供应计划，接下来的土地供应节奏还会进一步加快，尤其是深圳、北京、南京等仍有较多供地指标等待释放的城市，相信下半年还会有更多拿地机会出现。

【本文来源】 丁祖昱评楼市